Как купить квартиру без посредников? Пошаговая инструкция. | 2016-12-15 09:14:14

Учимся покупать и продавать недвижимость без посредников

Зачем нужны риэлторы? По сути, являясь лишь посредниками, они получают деньги ни за что. Так ли сложно продать «вторичную» квартиру? Проведем краткую разъяснительную работу по сделкам с недвижимостью.

1.  Сделки с приватизированным жильем.

Тут все просто. Покупателю нужно желание и то, что в списке:

- документ, удостоверяющий личность (паспорт);

- и деньги в нужном количестве

При продаже продавцу нужно иметь при себе:

- Регистрационное свидетельство государственного образца;

- подписанный бланк договора на покупку недвижимости, если квартира куплена как вторичная недвижимость;

- бланк договора на долевое строительство, если недвижимость строилась (в отношении ново построенного жилья);

- свидетельство о наследовании имущества, в случае получения наследства;

- договор о дарении;

- договор о приватизации жилья;

- наличие паспорта на недвижимость, в котором указан план приобретаемой недвижимости.

Внимание! Все документы нужно проверять до того как ставить подпись в договоре!

Итак, документы в порядке, но продавцу нужно предоставить еще кое- какие бумаги.

- взять дубликат лицевого счета в Жилищно эксплуатационной службе, по предъявлению документов удостоверяющих личность. Это послужит подтверждением информации о том, кто прописан в квартире.

- взять справки об отсутствии долгов по коммуналке.

- получить выписку из госреестра ЕГРНИ. Выдается в БТИ. Срок изготовления выписки три рабочих дня, стоимость минимальная.

Внимание! Все документы нужно проверять до подписания договора купли-продажи!


Проверяем недвижимость на предмет отсутствия обременений и ограничений.

1. Дееспособен ли продавец. Требуется спросить у продающей стороны справку о том, что он/она не состоит на учете как наркозависимый или как страдающий психическими заболеваниями.
2. Квартира получена как предмет наследования. Будьте внимательны! Проверьте в службе ЗАГСа нет ли других претендентов, чтобы в последующем не возникли проблемы с вдруг возникшими лицами, претендующими на наследство.
3. Разрешение супруга/супруги на продажу недвижимости. В случае если продавец говорит, что не в браке, запросите из ЗАГСа справку «в браке не состою».
4. Лица на время лишенные прописки (например отбывающие наказание). Проверить легко, по лицевым счетам, где видно на скольких человек идут начисления коммунальных платежей.
5. Продажа по доверенности. Если продавец реализует квартиру, опираясь на доверенность, то лучше требовать присутствия доверителя. Если же это невозможно (например за границей) то всегда проверяйте в нотариате, выдавшем документ.
6. Обременение, наложенное на квартиру. Необходимо проверить, нет ли запретов на продажу. Такая информация проверяется в Бюро технической инвентаризации. Часто обременение накладывают банки, на заложенное для получения кредитов имущество.

Заключаем сделку правильно.

1. Оформление сделки лучше всего проводить непосредственно в Бюро технической инвентаризации. Это позволит сэкономить время на получении выписок, всё что необходимо знать об объекте недвижимости представители БТИ проверят в базе данных при оформлении. Также хороший бонус – если вы совершаете сделку в БТИ, можете в тот же день подавать заявку на гос. регистрацию и оформить заказ на новый технический паспорт. Надежность и удобство, выбирайте именно БТИ.
2. Второй вариант заключение сделки в нотариальной конторе. Тоже надежно, но после оформления нужно будет пройти процедуру оформления документов в кадастровом агентстве чтобы зарегистрировать свои права на приобретенную недвижимость.


1.  Сделки с не приватизированной недвижимостью.

Самый сложный вариант сделок это покупка не приватизированной недвижимостью. Фактически она является государственной собственностью. Продать государственную собственность нельзя. Сначала необходима приватизация, а это дорого. В таком случае новый владелец оплатит все за свой счёт. Вся информация о приватизационном процессе изложена в законе, который есть в открытом доступе или можно дополнительно уточнить у юристов.

Процесс приватизации достаточно сложен. Все заинтересованные лица, имеющие права на пользование недвижимостью обращаются в районный исполком, заполняют бумаги. Заполняя заявления с просьбой приватизации, расписываются все заинтересованные лица достигшие совершеннолетия. В заявлении на приватизацию ставят подпись все заинтересованные лица, достигшие совершеннолетия. Образцы и бланки представлены в службе «Одного окна» (кстати, достаточно удобно, избавляет от беготни).

При заполнении бумаг все участники приватизации пишут письменное соглашение на одно или несколько лиц которое оформит квартиру на себя. Также указывается полный перечень лиц, кто имеет права на использование квартиры. Подтверждают доли финансового участия в приватизируемом объекте, не оплаченные по жилищным квотам.

Для оформления вам понадобятся:

- Документ, удостоверяющий личность заявителей (паспорт)
- Документы на несовершеннолетних детей (при наличии)
- Подтверждение льгот (при наличии таковых)
- Наличие чеков «Жильё» с выписками со счета
- Если кто-либо из заявителей не имеет возможности присутствовать, потребуется заверенное нотариусом согласие в письменной форме.
- Заявления рассматривают в течение месяца с момента подачи.

В случае положительного исхода дела, вы получаете приватизационный договор, заверяете свой экземпляр нотариально. Теперь нужно решать вопрос с финансами. Если не хватает денег на выплату 100% причитающейся государству суммы за квартиру, вы можете попросить отсрочку, оплатив минимально десять процентов от оценки объекта.

Итого затраты на оформление и получение всех бумаг (технический паспорт квартиры) составят первоначально уплаченные десять процентов. Как только бумаги получены на руки, можно оформлять сделку с недвижимостью.

Однако пока не выплачена вся причитающаяся государству сумма, полная продажа не реальна, БРТИ не пропустит сделку, так как по базе на квартире будет обременение.

Значит, действуем следующим образом:

- находим желающего купить квартиру

- Будущий владелец оплачивает залог, эквивалентный задолженности перед государством. Все оформляется документально.

- с залоговых средств гасится долг за приватизацию

- банк выдает подтверждение об отсутствии обременений, на основе квитанции об оплате.

- поученную в банке справку предъявляем в БРТИ

- снимаем запреты и обременения.

- оформляем в обычном порядке как с частной недвижимостью.


2.  Тонкости покупки недвижимости, при наличии прописанных несовершеннолетних детей.

Когда у продавца в квартире наличествуют прописанные дети, не достигшие совершеннолетия, нужно запрашивать разрешительные документы в местном исполкоме. Вот тут теряется время. Иногда много. А тут загвоздка, ведь подобные разрешения выдаются лишь после рассмотрения комиссии, которая собирается дважды за 30 календарных дней. Запрос нужно оформить минимум за неделю перед заседанием комиссии. В случае положительного рассмотрения вы получаете разрешение в районной администрации. Опять вам придет на помощь служба «Одно окно».

Схема по получению разрешений:

1. Находится подходящая квартира
2. Заключается договор намерение о приобретении квартиры
3. В исполком предоставляются документы. Паспорт, свидетельство рождения на ребенка, брачное свидетельство, документы на квартиру, на ту где проживаете сейчас и на ту которую хотите купить, договор намерение. Все оставляете в «Одном Окне».
4. Там же пишите заявление согласно утвержденного образца.
5. Ожидаете.

Как правило, разрешения выдаются без проблем, главное не должны ухудшаться условия для содержания детей (меньшая площадь в другой квартире и пр.). Условия должны быть или как прежде, либо лучше. Весь процесс такой сделки занимает минимум 30 дней, но бывают и исключения.

Запомните, просто так выписывать детей не допустимо! Можно рассмотреть временную прописку у близких родственников.


3.  Совместно нажитое супругами жильё

Если квартира приобретена в законном браке, то продать ее можно только в присутствии обоих супругов или имея на руках нотариальное заявление с согласием на совершение сделки. Соглашение также потребуется от всех приписанных на жилплощади дееспособных и достигших совершеннолетия членов семьи.

В ситуации, когда один из имеющих прописку лиц находится за пределами страны, необходимо наличие разрешение на реализацию квартиры, также заверенное нотариусом. Выписаться из квартиры можно только самому по возвращении в страну. Пока выписка такого лица не произведена, новые хозяева не могут прописаться. В исключительных случаях можно выписать через суд.


4. Передача денежных средств после оформления сделки

Цену ха квартиру можно обычно указывают в долларах или евро, но при оформлении платить нужно только белорусскими рублями. Если расчёты производились иностранной валютой, сделку могут аннулировать и тогда и недвижимость и денежные средства станут государственной собственностью.

Передавать деньги можно на свое усмотрение до оформления договора или сразу после подписания. Обычно же передачу осуществляют в процессе подписания документов.

Если в сделке участвуют риэлтеры, то зачастую они предлагают место для осуществления расчетов. Когда деньги посчитаны, претензий сторонами не высказано, все три стороны едут в бюро технической инвентаризации или в нотариальную контору. Как только поставлены подписи происходит окончательная передачи денег , покупатель становится новым собственником.

Часто рассчитываются по факту подписания документов. В договоре прописывают условие, где указывают срок оплаты. Обе стороны сделки отправляются в банк, в котором осуществляется банковская операция по переводу средств на счет продавца. После всей процедуры бывшему собственнику нужно в бюро технической инвентаризации поставить подпись в актах приёма и передачи, для окончательного подтверждения получения всей суммы денег.


5.  Действия после оформления

Купив недвижимость, нужно озаботиться переоформлением документов.

Для того чтобы стать полным владельцем, необходимо переоформить на свое имя договора в ЖЭС, оформить на себя номер телефона, от своего имени подписать договоры с «Энергосбытом» и «Минскводоканалом».


6.  Дарение недвижимости

В случае договора дарения, как правило, никто не имеет дело с посторонними и малознакомыми личностями. Все достаточно просто. Вот какие документы нужны:

1. Паспорт должен быть у того кто дарит, и у того кто получает дар.
2. Лицевой счёт (копии достаточно)
3. Справка из ЕРНИ (при нотариальном оформлении)
4. Согласия супругов (если имущество совместно нажитое)
5. Согласия прописанных лиц достигших совершеннолетия
6. Паспорт на квартиру (техпаспорт)
7. Правоустанавливающие документы на недвижимость, подтверждающие права на собственность.

Заключив договор, его регистрируют в бюро технической инвентаризации. Налоги и сборы не оплачиваются. Исключая случаи, когда даритель и одаряемый не находятся в состоянии близкого родства.


7.  Осторожно! Мошенники.

Описать все варианты сложно. Вот только небольшая часть, самая распространенная.

1. Указывают в договорах меньшие суммы. Для экономии на налогах. В итоге остаток не фиксируется. Документы оформлены. Продавец пишет заявление в органы на аннулирование сделки. Сделку признают недействительной и расторгают. Покупатель получает возврат в тех размерах, которые подтверждены договором.
2. Иногда продав квартиру, прежние владельцы отказываются выписаться. В таком случае вы понесете расходы на юристов, пошлины. Плюс получите потерю времени в судебных тяжбах..
3. Лотерея. Нечестный хозяин заверяет много копий в разных нотариальных конторах. Продает их нескольким желающим. Поучает денежки и скрывается. Выиграет тот, кто первым успеет зарегистрировать права в бюро технической инвентаризации (поэтому сделку лучше сразу здесь оформлять).
4. Передавая деньги не в БТИ, а например, в нотариальной конторе вы рискуете узнать, желанное жильё уже давно перепродано, а может и в банковском обременении стоит.
5. Договорившись об оплате по факту подписания договоров, можно просто остаться ни с чем. Подпись есть? Есть. Значит всё, деньги получили, квартира уже не ваша. Претензии? Подавайте в суд. Для большей безопасности обращайтесь в банки. Все средства кладутся в банк и пока не предъявят все нужные бумаги с подписями и заверениями, с денежками ничего сделать нельзя.

Купить квартиру в Минске в каталоге


Поделитесь, возможно, вашим друзьям будет интересно: